이번 사례는 소형주택 임대사업자로서 종합과세를 선택한 경우, 일부 주택만 세액 감면 요건을 충족하는 상황에서 세액을 계산하는 방법을 설명하겠습니다. G씨라는 가상의 인물을 설정하고, G씨가 3채의 주택을 임대하고 이 중 A주택과 B주택만 감면 요건을 충족하는 경우를 다룹니다.
G씨의 소득 개요
G씨는 4인 가족으로, 본인과 배우자, 자녀 2명이 모두 인적 공제 대상입니다. G씨는 주택 3채를 임대하고 있으며, A주택과 B주택은 소형주택 임대사업자로서 20% 세액감면을 받을 수 있습니다. C주택은 감면 요건을 충족하지 않으며, 종합과세 방식으로 세금을 계산합니다.
- 4인 가족: 본인, 배우자, 자녀 2명(인적 공제 1,500,000원)
- 세액감면: A주택, B주택에 대해 20% 세액감면 적용
- 표준세액공제: 70,000원
종합과세 및 일부 주택 감면 요건 충족
주택 임대 현황
G씨가 임대하고 있는 3채의 주택은 다음과 같은 조건을 가지고 있습니다.
| 구분 | 보증금 (원) | 월세 (원) | 임대기간 | 주거전용면적 (㎡) | 기준시가 |
|---|---|---|---|---|---|
| A주택 | 180,000,000 | 700,000 | 01.01.~12.31. | 72 | 5억 원 |
| B주택 | 120,000,000 | – | 01.01.~12.31. | 66 | 3억 원 |
| C주택 | 350,000,000 | 800,000 | 01.01.~12.31. | 110 | 7억 원 |
세 채 중 A주택과 B주택은 소형주택 임대사업자 요건을 충족하여 세액감면 대상입니다. C주택은 기준시가가 6억 원을 초과하므로 감면 혜택을 받지 못합니다.
주택별 수입금액
주택별 수입금액은 간주임대료와 월세를 합산한 금액입니다. 간주임대료는 보증금에서 기준 금액을 초과하는 금액에 대해 발생하며, 월세와 합산하여 총 수입을 계산합니다.
| 구분 | 간주임대료 (원) | 월세 (원) | 합계 (원) |
|---|---|---|---|
| A주택 | 2,880,000 | 8,400,000 | 11,280,000 |
| B주택 | 1,920,000 | – | 1,920,000 |
| C주택 | 960,000 | 9,600,000 | 10,560,000 |
- 총합계: 11,280,000원 + 1,920,000원 + 10,560,000원 = 23,760,000원
주택별 사업소득금액
각 주택의 수입금액에서 필요경비를 공제하여 사업소득금액을 계산합니다. 단순경비율은 업종코드(701102)에 따라 42.6%가 적용됩니다.
| 구분 | 수입금액 (원) | 필요경비 (원) | 소득금액 (원) |
|---|---|---|---|
| A주택 | 11,280,000 | 4,803,280 | 6,476,720 |
| B주택 | 1,920,000 | 818,880 | 1,101,120 |
| C주택 | 10,560,000 | 4,498,560 | 6,061,440 |
- 총합계: 소득금액 6,476,720원 + 1,101,120원 + 6,061,440원 = 13,639,280원
결정세액 계산
1. 소득공제 및 과세표준 계산
G씨의 총 소득금액은 13,639,280원입니다. 인적공제와 같은 소득공제를 적용한 후, 과세표준을 산출합니다.
- 소득금액: 13,639,280원
- 소득공제: 1,500,000원 (인적 공제)
- 과세표준: 13,639,280원 – 1,500,000원 = 12,139,280원
2. 산출세액 계산
과세표준에 대해 6%의 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
- 세율 적용: 12,139,280원 × 6% = 728,356원
3. 세액감면 계산
A주택과 B주택은 소형주택 임대사업자로서 세액감면 대상입니다. 각 주택의 소득금액 비율을 기준으로 세액감면을 계산합니다.
- A주택과 B주택의 소득 비율: (6,476,720원 + 1,101,120원) ÷ 13,639,280원 ≈ 0.558
- 세액감면: 728,356원 × 0.558 × 20% = 81,212원
4. 표준세액공제 및 결정세액
- 표준세액공제: 70,000원
- 결정세액: 728,356원 – 81,212원(세액감면) – 70,000원(표준세액공제) = 577,144원
5. 농어촌특별세
세액감면에 따른 농어촌특별세를 계산합니다. 세액감면액의 20%가 농특세로 부과됩니다.
- 농어촌특별세: 81,212원 × 20% = 16,242원
따라서, 최종적으로 G씨가 납부해야 할 종합소득세는 577,144원이 되고, 농어촌특별세로 16,242원을 추가로 납부해야 합니다.
소형주택 임대사업자의 세액감면 적용
G씨의 사례에서는 3채의 주택 중 A주택과 B주택만 소형주택 임대사업자 세액감면 대상이 되며, C주택은 기준시가가 6억 원을 초과하여 감면 혜택을 받지 못합니다. 이를 종합과세로 처리한 결과, 총 결정세액은 577,144원이 되며, 세액감면 덕분에 세금 부담을 일부 경감할 수 있었습니다.
소형주택 임대사업자는 등록 여부와 주택 규모에 따라 세액감면 혜택을 받을 수 있으며, 세금을 줄이기 위해서는 주택별 요건을 충족하는 것이 중요합니다.