이번 사례는 주택 임대 소득세를 계산할 때 월세 수입 없이 보증금만 있는 경우를 다룹니다. 특히 임대소득이 보증금에 따른 간주임대료로 발생할 때, 해당 세금이 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다. B씨라는 가상의 인물을 설정하여, B씨가 보유한 세 개의 임대주택에 대해 어떻게 임대소득세가 계산되는지 알아보겠습니다.
B씨의 사례
B씨는 서울에 3채의 주택을 보유하고 있으며, 이 중 임대보증금을 받고 월세는 받지 않고 있습니다. B씨는 이외에 다른 종합소득이 없는 상태에서, 주택 임대 소득세를 신고해야 합니다. 이때 B씨의 가족 구성은 본인과 배우자, 자녀 2명으로 모두 인적공제를 받을 수 있는 4인 가족입니다.
- 4인 가족: 본인, 배우자, 자녀 2명(총 150만 원 × 4명 = 600만 원 인적 공제 가능)
- 임대보증금: 각 주택에 대해 총 2억 4천만 원의 보증금을 받고 있음
월세 임대수입 없이 보증금만 있어도 신고를 해야
주택 임대 현황
B씨가 임대하고 있는 주택들의 보증금이 아래와 같이 있다고 가정해 보겠습니다.
- A주택: 보증금 1억 4천만 원
- B주택: 보증금 6천만 원
- C주택: 보증금 4천만 원
- 총합: 2억 4천만 원
세 채의 주택 모두 주거전용면적이 40㎡를 초과하여, 간주임대료 계산 대상에 포함되며 세무서와 지방자치단체에 등록되지 않은 상태입니다.
간주임대료 계산
간주임대료는 보증금에서 3억 원을 초과한 금액에 대해 계산됩니다. 하지만 B씨의 경우, 보증금 총액이 3억 원에 미치지 않으므로 간주임대료는 모든 보증금에 대해 직접 적용됩니다. 간주임대료 계산식은 다음과 같습니다.
간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.9%)
B씨의 간주임대료를 계산해 보면
보증금이 3억 원을 넘지 않으므로, 보증금 전액을 기준으로 간주임대료를 계산하게 됩니다. 각 주택별로 계산해보면,
- A주택: (1억 4천만 원 × 365일 × 60% ÷ 365) × 2.9% = 2,436,000원
- B주택: (6천만 원 × 365일 × 60% ÷ 365) × 2.9% = 1,044,000원
- C주택: (4천만 원 × 365일 × 60% ÷ 365) × 2.9% = 696,000원
총 간주임대료는 4,176,000원이 됩니다.
그럼 종합소득세 납부할 세액은 어떻게 계산할까요
1. 종합과세 방식
B씨는 간주임대료를 통해 발생한 임대소득을 종합과세로 신고할 수 있습니다. 이때 다른 소득과 함께 합산하여 신고하는 방식으로 진행됩니다.
종합과세 계산 과정
- 임대수입: 4,176,000원
- 필요경비: 단순경비율 42.6% 적용 → 4,176,000원 × 42.6% = 1,779,576원
- 소득금액: 4,176,000원 – 1,779,576원 = 2,396,424원
- 인적공제: B씨는 4인 가족으로 인적공제 600만 원을 적용받습니다.
- 과세표준: 2,396,424원 – 6,000,000원(인적공제) = 0원
이 경우, 과세표준이 0원이므로 B씨는 종합과세 방식으로는 세금을 납부할 필요가 없습니다.
2. 분리과세 방식
분리과세 방식은 주택임대소득을 다른 소득과 합산하지 않고, 독립적으로 14%의 세율을 적용해 세금을 계산하는 방법입니다. B씨가 분리과세 방식을 선택하면 다음과 같이 계산됩니다.
분리과세 계산 과정
- 임대수입: 4,176,000원
- 필요경비: 미등록 임대주택이므로 필요경비율 50% 적용 → 4,176,000원 × 50% = 2,088,000원
- 과세표준: 4,176,000원 – 2,088,000원 = 2,088,000원
- 세율 적용: 14% 세율 적용 → 2,088,000원 × 14% = 292,320원
분리과세 방식으로 선택할 경우, B씨는 총 292,320원의 세금을 납부해야 합니다.
감면공제 및 세액 결정
1. 종합과세 방식의 세액 결정
종합과세 방식으로는 B씨의 과세표준이 0원이므로 세금 납부는 필요하지 않지만, 분리과세 방식에서는 최종 결정 세액을 계산해야 합니다. 이때 표준세액공제 7만 원을 적용받을 수 있습니다.
- 표준세액공제: 70,000원
- 결정세액: 292,320원 – 70,000원 = 222,320원
따라서 B씨는 분리과세 방식으로 22만 2천 320원의 세금을 납부해야 합니다.
결론: B씨는 종합과세 방식이 유리합니다.
B씨의 경우, 종합과세 방식으로 신고할 경우 세금이 발생하지 않으며, 분리과세 방식으로 신고할 경우 22만 2천 320원의 세금을 납부해야 합니다. 따라서 B씨는 종합과세 방식을 선택하는 것이 더 유리합니다.
주택임대소득은 보증금만 있는 경우에도 발생할 수 있으며, 이를 신고하지 않으면 과태료 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 특히, 임대보증금이 큰 경우에는 간주임대료가 발생하여 예상치 못한 세금이 부과될 수 있으므로, 매년 주택임대소득을 정확히 계산하고 적절한 과세 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
B씨와 같은 사례를 통해 자신의 임대소득에 맞는 과세 방식을 선택하고, 필요한 공제와 감면 혜택을 충분히 활용하는 것이 바람직합니다.