주택임대소득이 발생한 경우, 종합과세와 분리과세 중 유리한 방식으로 신고하는 것이 절세 전략의 핵심입니다. 연간 임대수입금액이 2천만 원 이하인 경우, 주택임대소득은 종합과세(세율 6~45%) 또는 분리과세(세율 14%) 중 선택할 수 있습니다. 이 글에서는 홈택스에서 제공하는 예상세액 비교 서비스와 더불어, 실제 사례를 통해 어떤 방식이 더 유리한지 설명하겠습니다.
홈택스를 통한 종합과세와 분리과세 세액 비교
홈택스에서는 종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다. 이 서비스를 통해 자신의 임대소득에 맞는 최적의 과세 방식을 선택할 수 있습니다.
- 홈택스 서비스 경로: 홈택스(www.hometax.go.kr) ＞ 세금종류별 서비스 ＞ 모의계산 ＞ 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2023년 세액비교)
종합과세가 유리한 경우를 먼저 보겠습니다.
조건
- 단순경비율 적용 대상자
- 주택임대업 사업자등록 없음
- 주택임대소득 외의 다른 소득 없음
이러한 경우, 종합과세 시 6%의 낮은 세율이 적용되어 주택임대업 소득을 종합과세로 처리하는 것이 분리과세보다 유리할 수 있습니다. 특히, 단순경비율을 적용받아 필요경비를 공제하면, 실제 소득금액이 줄어들어 6%의 낮은 세율로 세금을 계산할 수 있기 때문에 세 부담을 줄일 수 있습니다.
종합과세 계산 사례
가상의 인물 박세무 씨는 연간 2천만 원의 주택임대소득을 가지고 있으며, 주택임대업 외에 다른 종합소득은 없습니다. 박세무 씨는 주택임대업에 대해 세무서와 지자체에 사업자등록을 하지 않았고, 단순경비율(42.6%)을 적용받아 종합과세로 신고합니다.
- 주택임대수입금액: 20,000,000원
- 필요경비: 20,000,000원 × 42.6% = 8,520,000원
- 주택임대 소득금액: 20,000,000원 – 8,520,000원 = 11,480,000원
박세무 씨는 주택임대업 외 다른 소득이 없기 때문에 기본공제만 적용받습니다.
- 소득공제: 1,500,000원 (본인 기본공제)
- 과세표준: 11,480,000원 – 1,500,000원 = 9,980,000원
이 과세표준에 대해 6%의 세율을 적용하면 다음과 같이 산출세액을 계산할 수 있습니다.
- 산출세액: 9,980,000원 × 6% = 598,800원
박세무 씨는 표준세액공제 7만 원을 적용받아 최종 결정세액을 산출합니다.
- 세액공제: 70,000원
- 결정세액: 598,800원 – 70,000원 = 528,800원
분리과세와의 비교
만약 박세무 씨가 분리과세 방식을 선택한다면, 14%의 세율이 적용됩니다. 분리과세 방식에서는 필요경비율 50%를 적용하여 소득을 산출하고, 추가 공제 없이 세액을 계산합니다.
- 주택임대수입금액: 20,000,000원
- 필요경비: 20,000,000원 × 50% = 10,000,000원
- 과세표준: 10,000,000원
분리과세 세율 14%를 적용하여 계산하면 다음과 같습니다.
- 산출세액: 10,000,000원 × 14% = 1,120,000원
이 경우, 분리과세 결정세액은 1,120,000원으로, 종합과세보다 훨씬 높게 나옵니다. 따라서 박세무 씨의 상황에서는 종합과세를 선택하는 것이 훨씬 유리합니다.
종합과세와 분리과세 비교 표
| 구분 | 종합과세 | 분리과세 |
|---|---|---|
| 주택임대수입금액 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 필요경비 | 8,520,000원 (42.6%) | 10,000,000원 (50%) |
| 소득금액 | 11,480,000원 | 10,000,000원 |
| 과세표준 | 9,980,000원 | 10,000,000원 |
| 세율 | 6% | 14% |
| 산출세액 | 598,800원 | 1,120,000원 |
| 세액공제 | 70,000원 | – |
| 결정세액 | 528,800원 | 1,120,000원 |
결과적으로, 종합과세를 선택할 경우 박세무 씨는 528,800원의 세금을 내게 되며, 분리과세보다 591,200원 적게 납부하게 됩니다.
분리과세가 유리한 사례 1
조건
- 주택임대 총수입금액이 1천만 원 이하일 때
- 주택임대소득 외의 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만 원 이하일 때
- 주택임대사업자가 사업자등록을 하고, **필요경비(60%)**와 공제금액(4백만 원) 혜택을 받는 경우
이러한 경우에는 분리과세 방식이 유리할 수 있습니다. **필요경비율 60%**와 공제금액 4백만 원이 적용되기 때문에, 소득금액이 대폭 줄어들며 세금 부담이 낮아집니다.
분리과세 계산 사례
가상의 인물 이종합 씨는 연간 1천만 원의 주택임대소득을 가지고 있으며, 주택임대소득 외에 다른 소득으로 800만 원을 가지고 있습니다. 이종합 씨는 세무서와 지자체에 모두 사업자등록을 마쳤고, 임대료 증가율도 5%를 초과하지 않습니다. 이 상황에서 분리과세와 종합과세 중 어느 것이 유리한지 살펴보겠습니다.
- 주택임대수입금액: 10,000,000원
- 필요경비: 10,000,000원 × 60% = 6,000,000원
- 공제금액: 4,000,000원 (등록 주택)
이종합 씨가 분리과세를 선택하면, 소득금액이 없거나 매우 적어져 세금을 거의 내지 않게 됩니다.
- 분리과세 소득금액: 10,000,000원 – 6,000,000원 – 4,000,000원 = 0원
따라서 분리과세 결정세액은 0원으로 나옵니다.
종합과세와의 비교
만약 이종합 씨가 종합과세를 선택했다면, 다음과 같은 방식으로 세금을 계산합니다.
- 주택임대수입금액: 10,000,000원
- 필요경비: 10,000,000원 × 42.6% = 4,260,000원
- 소득금액: 10,000,000원 – 4,260,000원 = 5,740,000원
- 소득공제: 1,500,000원
- 과세표준: 5,740,000원 – 1,500,000원 = 4,240,000원
종합과세에서는 6%의 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
- 산출세액: 4,240,000원 × 6% = 254,400원
표준세액공제 7만 원을 적용하면 다음과 같이 최종 결정세액이 산출됩니다.
- 세액공제: 70,000원
- 결정세액: 254,400원 – 70,000원 = 184,400원
이종합 씨의 경우, 분리과세를 선택하면 세금이 0원이 되는 반면, 종합과세를 선택하면 184,400원의 세금을 납부해야 합니다. 따라서 이 경우 분리과세가 더 유리합니다.
종합과세와 분리과세 비교 표
| 구분 | 종합과세 | 분리과세 |
|---|---|---|
| 주택임대수입금액 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 필요경비 | 4,260,000원 (42.6%) | 6,000,000원 (60%) |
| 소득금액 | 5,740,000원 | 0원 |
| 과세표준 | 4,240,000원 | 0원 |
| 세율 | 6% | 14% |
| 산출세액 | 254,400원 | 0원 |
| 세액공제 | 70,000원 | – |
| 결정세액 | 184,400원 | 0원 |
결론적으로, 이종합 씨는 분리과세를 선택하는 것이 유리합니다.
분리과세가 유리한 사례 2
조건
- 주택임대 총수입금액이 400만 원 이하일 때
- 주택임대소득 외에 다른 종합과세 대상 소득이 2천만 원 이하일 때
이 경우에도 분리과세가 종합과세보다 훨씬 유리할 수 있습니다. 주택임대소득이 매우 적기 때문에 종합과세로 신고할 경우보다 분리과세로 신고하는 것이 부담이 훨씬 적습니다.
분리과세 계산 사례
가상의 인물 최분리 씨는 연간 400만 원의 주택임대소득을 가지고 있으며, 주택임대업 외에 다른 종합소득으로 800만 원을 가지고 있습니다. 최분리 씨는 세무서와 지자체에 사업자등록을 하지 않은 상태입니다.
- 주택임대수입금액: 4,000,000원
- 필요경비: 4,000,000원 × 50% = 2,000,000원
최분리 씨가 분리과세를 선택하면, 소득금액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 분리과세 소득금액: 4,000,000원 – 2,000,000원 = 2,000,000원
분리과세에서는 14%의 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
- 산출세액: 2,000,000원 × 14% = 280,000원
이로써 최종 결정세액은 280,000원이 됩니다.
종합과세와의 비교
최분리 씨가 종합과세를 선택했다면, 단순경비율을 적용한 계산 방식은 다음과 같습니다.
- 주택임대수입금액: 4,000,000원
- 필요경비: 4,000,000원 × 42.6% = 1,704,000원
- 소득금액: 4,000,000원 – 1,704,000원 = 2,296,000원
- 소득공제: 1,500,000원
- 과세표준: 2,296,000원 – 1,500,000원 = 796,000원
종합과세에서는 6%의 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
- 산출세액: 796,000원 × 6% = 47,760원
최종 결정세액은 다음과 같습니다.
- 결정세액: 47,760원
최분리 씨의 경우, 종합과세를 선택하면 47,760원의 세금을 납부해야 하며, 분리과세를 선택하면 280,000원을 납부하게 됩니다. 이 경우에는 종합과세가 더 유리합니다.
종합과세와 분리과세 비교 표
| 구분 | 종합과세 | 분리과세 |
|---|---|---|
| 주택임대수입금액 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 필요경비 | 1,704,000원 (42.6%) | 2,000,000원 (50%) |
| 소득금액 | 2,296,000원 | 2,000,000원 |
| 과세표준 | 796,000원 | 2,000,000원 |
| 세율 | 6% | 14% |
| 산출세액 | 47,760원 | 280,000원 |
| 세액공제 | – | – |
| 결정세액 | 47,760원 | 280,000원 |
이 경우에는 종합과세를 선택하는 것이 최분리 씨에게 더 유리합니다.
마무리
종합과세와 분리과세는 각각의 장단점이 있으며, 개인의 소득 상황에 따라 선택해야 할 과세 방식이 달라집니다. 임대수입금액, 필요경비율, 다른 소득의 유무에 따라 종합과세가 더 유리할 수도 있고, 분리과세가 더 유리할 수도 있습니다. 홈택스에서 제공하는 모의계산 서비스를 이용해 자신의 상황에 맞는 세액을 비교해 보는 것이 좋습니다.