주택 보증금에 대한 간주임대료의 개념과 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 간주임대료란 주택을 임대하는 경우 실제로 월세를 받지 않고 보증금만 받는 경우에도 임대 수입을 간주하여 과세하는 제도를 말하는데요.
다주택자의 경우 임대 사업으로부터의 소득을 누락하지 않도록 하려는 목적으로 도입된 규정입니다. 이 규정을 이해하는 것은 주택을 여러 채 소유한 개인이나 법인에게 매우 중요하며, 이를 정확하게 계산해야 세금 신고 시 문제가 발생하지 않습니다.
아래에서는 이 계산법을 적용한 사례 몇 가지를 통해 자료 내용을 설명하겠습니다.
간주임대료 계산 방법은
주택 보증금에 대한 간주임대료의 기본 공식은 주택 임대소득을 간주하여 과세하기 위해 사용됩니다. 이 공식은 다주택자가 보증금이나 전세금 형태로 받은 금액에 대해 일정 부분을 임대소득으로 간주하여 과세하는 것입니다.
간주임대료는 두 가지 방식으로 계산할 수 있습니다: 장부신고와 추계신고입니다. 두 방식의 차이점은 금융수익을 차감하느냐에 있습니다. 장부신고는 금융수익을 차감할 수 있지만, 추계신고는 금융수익을 차감하지 않고 계산합니다.
기본 공식
1. 장부신고 방식:
간주임대료 = (보증금 등 - 3억원) 의 적수 × 60% × 1 ÷ 365 × 정기예금 이자율 - 해당 임대사업부문 발생 금융수익(수입이자, 할인료, 배당금)
2. 추계신고 방식:
간주임대료 = (보증금 등 - 3억원) 의 적수 × 60% × 1 ÷ 365 × 정기예금 이자율
위 두 공식에서, 각 요소를 하나씩 살펴보겠습니다.
공식의 요소를 정리해 보면
- 보증금 등 – 3억원:
- 보증금 또는 전세금의 합계에서 기본 공제금액인 3억 원을 차감합니다. 3억 원을 초과하는 금액에 대해서만 과세 대상이 됩니다.
- 적수:
- 보증금의 적수란 임대 기간 동안의 보증금 잔액에 경과 일수를 곱한 값입니다. 주택마다 보증금이 다르고 임대 기간이 다를 수 있기 때문에 이를 고려하여 적수를 계산합니다.
보증금 2억 원이 150일 동안 유지되었다면, 적수는 2억×150일=300억원2억 × 150일 = 300억 원2억×150일=300억원이 됩니다. - 60%:
- 보증금에서 실제 임대소득으로 간주할 금액의 비율을 **60%**로 설정합니다. 이는 소득세법상 정해진 비율입니다.
- 1 ÷ 365:
- 연간 기준으로 계산하기 위해 일 단위로 나눕니다. 윤년의 경우 365 대신 366으로 나누어야 합니다.
- 정기예금 이자율:
- 금융기관에서 발표하는 정기예금 이자율을 적용합니다. 2023년 기준으로는 2.9%가 적용됩니다. 이 이자율은 매년 변경될 수 있습니다.
- 해당 임대사업부문 발생 금융수익(장부신고 방식에서만 적용):
- 임대사업과 관련하여 발생한 금융수익(수입이자, 할인료, 배당금 등)을 차감합니다. 이 항목은 장부신고 방식에서만 적용되며, 추계신고에서는 금융수익을 차감하지 않습니다.
예를 들어 간주임대료를 계산해 보겠습니다.
예시 1: 장부신고 방식
- A주택의 보증금: 5억 원
- 임대 기간: 1년 (365일)
- 금융수익: 0원
- 정기예금 이자율: 2.9%
공식에 대입해보면:
간주임대료 = (5억 - 3억) × 60% × 1 ÷ 365 × 2.9% - 0
= 2억 × 0.6 × 1 ÷ 365 × 0.029
= 2억 × 0.6 × 0.00007945205
= 954,000원
따라서, A주택의 간주임대료는 954,000원이 됩니다.
예시 2: 추계신고 방식
- B주택의 보증금: 4억 원
- 임대 기간: 1년 (365일)
- 정기예금 이자율: 2.9%
공식에 대입해보면:
간주임대료 = (4억 - 3억) × 60% × 1 ÷ 365 × 2.9%
= 1억 × 0.6 × 1 ÷ 365 × 0.029
= 1억 × 0.6 × 0.00007945205
= 477,000원
B주택의 간주임대료는 477,000원이 됩니다.
이와 같이 간주임대료 계산은 여러 변수를 고려해야 하며, 보증금, 임대 기간, 이자율 등이 중요한 역할을 합니다. 장부신고와 추계신고의 차이점은 금융수익을 차감할 수 있느냐에 달려 있으며, 이는 임대사업자가 어떤 신고 방식을 택하느냐에 따라 달라집니다.
사례를 통해 간주임대료를 설명하겠습니다.
단독 사업자의 보증금 합계액이 변동하지 않는 경우
이 사례에서는 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억 원 초과) 3채 이상을 소유한 단독 사업자의 보증금에 대해 설명합니다. 각 주택의 보증금과 월세를 기준으로 간주임대료를 계산하며, 임대 기간은 1년(1월 1일~12월 31일)으로 가정합니다.
조건:
- A주택: 보증금 1억 5천만 원, 월세 100만 원, 주거전용 면적 69㎡, 기준시가 4억 원
- B주택: 보증금 1억 원, 월세 없음, 주거전용 면적 65㎡, 기준시가 2억 5천만 원
- C주택: 보증금 3억 5천만 원, 월세 130만 원, 주거전용 면적 109㎡, 기준시가 6억 원
계산 방식:
간주임대료 계산 공식에 따르면:
간주임대료 = (보증금 – 3억원) × 60% × 1 ÷ 365 × 2.9%
각 주택별 계산:
- A주택: (1.5억원 – 0) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 2,610,000원
- B주택: (1억원 – 0) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000원
- C주택: (3.5억원 – 3억원) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 870,000원
총 간주임대료는 각 주택의 간주임대료 합계인 5,220,000원이 됩니다.
월세 계산:
- A주택: 100만원 × 12 = 12,000,000원
- C주택: 130만원 × 12 = 15,600,000원
따라서, A주택과 C주택의 월세 합계는 27,600,000원이 됩니다.
최종 결과:
간주임대료와 월세를 합산하면 총 임대 소득은 32,820,000원이 됩니다.
공동 소유 주택의 간주임대료 계산
이 사례에서는 부부가 공동으로 4채의 주택을 임대하는 경우에 대한 간주임대료 계산을 다룹니다. 각 주택의 보증금과 월세를 기반으로 계산하며, 공동명의 주택과 단독명의 주택을 구분하여 계산합니다.
조건:
- A주택: 4억 원 보증금, 월세 120만 원, 甲 단독 소유
- B주택: 5억 원 보증금, 월세 없음, 50:50 공동 소유
- C주택: 3천만 원 보증금, 월세 130만 원, 30:70 공동 소유
- D주택: 1억 7천만 원 보증금, 월세 없음, 10:90 공동 소유
계산 방식:
각 주택의 지분율에 따라 간주임대료를 계산하며, 각 주택별 소득을 분배합니다.
각 주택별 계산:
- A주택(甲 단독 소유): (4억원 – 3억원) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 1,740,000원
- B주택(50:50): (5억원 – 3억원) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 3,480,000원
- C주택(30:70): (3천만원 – 0) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 522,000원
- D주택(10:90): (1억7천만원 – 0) × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 2,958,000원
월세 계산:
- A주택: 120만원 × 12 = 14,400,000원
- C주택: 130만원 × 12 = 15,600,000원
소득 배분:
- A주택은 甲 단독 소유이므로 甲의 소득으로 16,140,000원이 산입됩니다.
- B주택은 50:50 소유이므로 각자 1,740,000원이 산입됩니다.
- C주택은 30:70 소유이므로 甲은 4,836,600원, 乙은 11,285,400원을 배분받습니다.
- D주택은 10:90 소유이므로 甲은 295,800원, 乙은 2,662,200원을 배분받습니다.
최종 결과:
총 간주임대료는 8,700,000원이 되며, 총 월세 소득은 30,000,000원이 됩니다.
甲과 乙의 최종 소득은 각각 23,012,400원과 15,687,600원이 됩니다.
보증금 합계액이 변동하는 경우
이 사례에서는 임대기간별로 보증금이 변동하는 경우에 대한 간주임대료 계산을 다룹니다. 보증금이 변동하는 구간별로 보증금을 계산하여 각 기간별 간주임대료를 산출합니다.
조건:
- A주택: 1월 1일~5월 28일(148일) 보증금 2억 원, 5월 29일~12월 31일(217일) 보증금 2억 3천만 원
- B주택: 1월 1일~7월 24일(205일) 보증금 2억 원, 7월 25일~12월 31일(160일) 보증금 2억 7천만 원
- C주택: 1년 동안 보증금 1억 3천만 원
계산 방식:
각 임대기간별 보증금 합계를 기준으로 계산합니다.
각 임대기간별 보증금 합계:
- 1월 1일~5월 28일: 5억 3천만 원
- 5월 29일~7월 24일: 5억 6천만 원
- 7월 25일~12월 31일: 6억 3천만 원
적수 계산:
- 1월 1일~5월 28일: (5.3억원 – 3억원) × 148일 = 34,040백만원
- 5월 29일~7월 24일: (5.6억원 – 3억원) × 57일 = 14,820백만원
- 7월 25일~12월 31일: (6.3억원 – 3억원) × 160일 = 52,800백만원
각 기간별 간주임대료 계산:
- 1월 1일~5월 28일: 34,040백만원 × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 1,622,728원
- 5월 29일~7월 24일: 14,820백만원 × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 706,487원
- 7월 25일~12월 31일: 52,800백만원 × 0.6 × 1 ÷ 365 × 2.9% = 2,517,041원
최종 결과:
각 기간별 간주임대료를 합산하면, 총 4,846,256원이 간주임대료로 산정됩니다.
이와 같이, 주택 보증금에 대한 간주임대료는 주택 수, 보증금, 임대기간 등의 요소에 따라 복잡하게 계산됩니다. 이에 따라 각 사례별로 적절한 계산 방식이 필요하며, 이러한 정보를 바탕으로 정확한 세금 신고가 이루어져야 합니다.